23. Juni 2020

Die 11 häufigsten Fehler beim Hausverkauf

Aufgrund der fortschreitenden Digitalisierung nutzen wir heutzutage Online-Dienstleistungen völlig selbstverständlich. Die Wege werden kürzer und man findet zu jeder Frage eine Antwort und dass innerhalb weniger Sekunden. So scheint auch der Hausverkauf heute einfacher denn je zu sein. Onlineportale bieten Wertermittlungen per Mausklick an und versprechen zudem noch eine grosse Plattform für den Online-Hausverkauf. Das klingt verlockend, führt aber nicht selten zu sehr unbefriedigenden Ergebnissen. Jan Winteler, einer der beiden Inhaber und Geschäftsführer der IMMO FAMILY AG, erklärt worauf Sie unbedingt achten sollten und was die 11 häufigsten Fehler beim Hausverkauf sind:
 

1. Falsche Preisermittlung

Auch bei uns kann man einen ungefähren Schätzwert der Immobilie kostenlos und online errechnen lassen. Hier darf nur nicht der Fehler gemacht werden, alle anderen Faktoren, die ein Makler bei seiner Kalkulation zusätzlich mit einberechnet, nicht zu berücksichtigen. Ein zu hoher Preis führt dazu, dass gar keine oder nur sehr wenige Anfragen gestellt werden. Mit einem zu niedrigen Preis ist bares Geld verschenkt. 

Daher ist eine Marktwertermittlung vom Immobilienprofi absolut unverzichtbar! Wir kennen den regionalen Markt und wohnen selber in der Region. In 10 Jahren haben wir rund 5’500 Liegenschaften bewertet und über 1’300 Objekte verkauft. Die persönliche Situation der Verkäufer, die Zahlen aus der Vergangenheit, die aktuellen Angebote in der Gemeinde sowie eine mögliche Finanzierung bei einer lokalen Bank spielen eine wichtige Rolle bei einer realistischen Verkaufspreis-Ermittlung und sollten unter keinen Umständen ausgelassen werden!

«Ein zu hoher Preis führt dazu, dass gar keine oder nur sehr wenige Anfragen gestellt werden. Mit einem zu niedrigen Preis ist bares Geld verschenkt.»

2. Unästhetische oder künstliche Fotos

Häufig unterschätzt wird die Macht der Fotos. Man kennt es aus dem Urlaub: Das Original ist meinst um ein Vielfaches schöner und kann auf einem Bild gar nicht richtig eingefangen werden. Beim Hausverkauf geht es aber eben genau darum, die Realität zu zeigen. Oft werden schnell ein paar Fotos mit dem Smartphone geschossen. Unscharf, zu dunkel oder mit falschem Fokus. Selbst ein Profi benötigt zusätzliches Licht, gutes Equipment und ein äusserst geschultes Auge um nur schon die Realität, also den tatsächlichen Zustand, auf einem Bild einfangen zu können. 

Unsere Mitarbeiterinnen haben das geschulte Auge und die Kenntnisse im Bereich Fotografie und Fotobearbeitung. Auch setzen wir bei grösseren Liegenschaften oder an Hanglagen gerne Drohnen ein, um die Immobilie bestmöglich aus allen Winkeln präsentieren zu können. 360 Grad- und Videorundgänge gehören in der heutigen Zeit schon fast zum Standard und haben einen grossen Einfluss auf die Anzahl von Interessenten. 


3. Unvollständiger Liegenschaftsbeschrieb 

Die Angabe von Schätzwerten von Wohn- und Grundstücksflächen, Gebäudevolumen und fehlende Angaben über Miteigentumsparzellen, gemeinsame Wege oder gar Liegenschaftsteile im Baurecht, sind keine Seltenheit. Falsche Angaben führen nicht selten zu Diskussionen oder gar rechtliche Streitigkeiten.

Unsere Mitarbeiterinnen in der Mandatsaufbereitung erarbeiten den Liegenschaftsbeschrieb gemeinsam mit dem Liegenschaftsbewerter. So finden Interessenten alle nützlichen und wichtigen Informationen zum Objekt und können sich darauf verlassen, dass diese der Wahrheit entsprechen. Unterlagen wie die Police der kantonalen Gebäudeversicherung, Grundbuchauszüge, Belege von Renovationen sowie ein Situationsplan gehören bei der IMMO FAMILY AG zum Standard eines Liegenschaftsbeschriebs.

«Falsche Angaben führen nicht selten zu Diskussionen oder gar rechtliche Streitigkeiten.»

4. Mangelhafte Vermarktung aufgrund fehlender Netzwerke

Das fehlende Netzwerk wird vielen Privatpersonen zum Verhängnis und führt oft dazu, dass die Immobilie letztlich unter Wert verkauft wird. Viele Online Anbieter bieten die Vermarktung über Ihre eigenen Webseiten an. Hier ist Vorsicht geboten: Die meisten verfügen nicht über die lokalen Kenntnisse und Netzwerke. Oftmals wird die Immobilie einfach auf der eigenen Website aufgeschaltet und damit hat es sich auch schon. Diese sehr eingeschränkte Reichweite führt zu weniger Anfragen und somit zu einem niedrigeren Verkaufspreis. 

Unsere Verkaufsprofis inserieren Ihre Liegenschaft online auf über 170 (!) Immobilienportalen. Auch kostenpflichtige Portale werden von uns berücksichtigt und auf eigenes Risiko bezahlt. Darüber hinaus konzentrieren sich unsere Vermarktungsspezialisten voll und ganz auf die Zielgruppe. Wo sich die Zielgruppe aufhält, da ist auch die IMMO FAMILY AG anzutreffen. Ob bei den grossen Pharmakonzernen in Basel, bei der Internationalen Schule in Aesch und Reinach oder in den Wartebereichen der regionalen Banken. Ihre Liegenschaft ist präsent und erhält die volle Aufmerksamkeit, natürlich auch online. Denn die sozialen Medien spielen eine immer grössere Rolle und Zielgruppen können direkt angesprochen werden. Die IMMO FAMILY AG nutzt somit die volle Vermarktungsbandbreite! Moderne sowie «alt-bewährte» Methoden, wie beispielsweise Inserate in Zeitungen und Magazinen, ermöglichen die erfolgreiche Vermarktung ihrer Immobilie. Dabei erhalten Sie von uns eine Erfolgsgarantie, denn nur bei erfolgreichem Verkauf werden auch Honorare fällig. 


5. Schlechte Erreichbarkeit 

Privatverkäufer sind häufig berufstätig, Familienmenschen oder bereits im dritten Lebensabschnitt und gerne auf Wanderungen oder am Enkelkinder hüten. Sie können nicht jeden Anruf sofort entgegennehmen oder E-Mails umgehend beantworten. Je nachdem wie gross der Ansturm ist, kann das schnell ausarten und man kommt kaum mehr hinterher alle Fragen fristgerecht zu beantworten und passende Termine zu vergeben. Das führt oftmals zu einer grossen Belastung, die eine Privatperson schnell überfordern kann. 

Bei der IMMO FAMILY AG erreichen Anrufer entweder den zuständigen Makler direkt auf seinem Natel oder aber die Empfangsmitarbeiterin nimmt Name und Anliegen des Anrufers entgegen und sorgt persönlich für einen Rückruf zu der vereinbarten Zeit. Bis der zuständige Makler anrufen kann, versendet die Empfangsmitarbeiterin bereits die Verkaufsunterlagen an den Interessenten. So kann die Zeit wertvoll und effizient genutzt werden und keine Anfrage läuft ins Leere. 


6. Besichtigungen vs. Besichtigungstourismus

Ungeübte im Hausverkauf machen häufig alle denselben Fehler: Man freut sich über jede Anfrage und lädt ohne vorgängige Abklärung alle Interessenten zur Besichtigung ein. Das führt zu einem regelrechten Besichtigungstourismus mit etlichen vermeintlichen Interessenten, die für das Objekt gar nicht erst in Frage kommen. 

«Das führt zu einem regelrechten Besichtigungstourismus mit etlichen vermeintlichen Interessenten, die für das Objekt gar nicht erst in Frage kommen.»

Über Besichtigungsanfragen freuen sich auch unsere Immobilienverkäufer! Damit aber auch unser Auftraggeber Freude daran hat, qualifizieren wir den Interessenten vorab. Mit gezielten Fragen interessieren wir uns für den potentiellen Käufer und für seine aktuelle Situation. So erfahren wir, ob der ausgeschriebene Verkaufspreis persönlich tragbar ist und ob entsprechende Abklärungen bei einer Bank bereits stattgefunden haben. Sobald der Interessent seine konkreten Fragen zu der Liegenschaft oder zu den Verkaufsdetails vorbereitet hat, können wir unseren Auftraggeber mit dem Besichtigungswunsch kontaktieren. Besichtigungen werden bei der IMMO FAMILY AG immer einzeln und in Begleitung des zuständigen Maklers durchgeführt.


7. Unsicherheit bei Verkaufsverhandlungen

Verkaufsverhandlungen sind nicht jedermanns Sache. Wer hier sattelfest ist und selbstsicher auftritt, hat meist einen grossen Vorteil. Leider sind das oft nicht die privaten Verkäufer, da sie mit Emotionen behaftet, oft nicht sachlich und bestimmt bleiben können. Auch die fehlende Geduld, gepaart mit der Sorge einen Interessenten zu verlieren, führt häufig dazu, dass sich die Eigentümer zu stark runter handeln lassen oder gar unseriöse Angebote annehmen. 

Ein Verkaufsprofi und seriöser Partner schützt seine Auftraggeber vor solchen Angeboten, vor aufdringlichen Nachbarn und sogenannten «Freunden» sowie vor unerwünschten Ergebnissen. In der Zusammenarbeit mit der IMMO FAMILY AG vereinbaren die Auftraggeber im Vorfeld Wünsche zum Liegenschaftsverkauf. Per wann der Verkauf stattfinden soll, wer ein möglicher Nachfolger sein kann, welche Zusatzvereinbarungen eine Rolle spielen, etc. Bei der IMMO FAMILY AG ist der Auftraggeber Kunde. Und dieser ist bekanntlich König!


8. Unbegleitete Verkaufsabwicklung

In dieser Phase passieren die meisten Fehler. Die Reservation ist unterzeichnet und man wiegt sich in Sicherheit. Es scheint ja jetzt alles klar zu sein. Die Parteien haben «JA» gesagt, die Rahmenbedingungen sind definiert. Nur genau jetzt kommen oft Zweifel und negative Emotionen auf. Die Angst etwas falsch zu machen, wenn es um solche Beträge geht, packt in dieser Phase viele.

«In dieser Phase passieren die meisten Fehler. Die Reservation ist unterzeichnet und man wiegt sich in Sicherheit.»

Ein Verkaufsprofi meldet sich jetzt noch öfter bei den Parteien und klärt zusätzliche Fragen und Anregungen so rasch als möglich ab. Transparenz und stetige Information sind Worte, welche die IMMO FAMILY AG täglich lebt. Bei aktuell rund 200 Liegenschaftsverkäufen pro Jahr können Sie sich auf uns verlassen!


9. Unvollständiger Verkaufsvertrag

Hier denken viele «Da braucht es mich ja nicht mehr. Der Notar wird schliesslich bezahlt und wird’s schon richtig machen.» Das ist durchaus nicht immer der Fall und der Ärger entsprechend gross, wenn letztlich wichtige Vertragsdetails fehlen. 

Die IMMO FAMILY AG arbeitet wiederkehrend mit erfahrenen und effizienten Notariatsbüros in der Region zusammen. Die Verträge werden von uns nach der Fertigstellung geprüft und auf Wunsch persönlich mit den Vertragsparteien besprochen. Auch die beiden Banken und allenfalls die Pensionskassen werden transparent informiert, damit die notwendigen Unterlagen (neue Schuldbriefe, unwiderrufliches Zahlungsversprechen, Löschung der Rückzahlungsforderung der Pensionskasse etc.) rechtzeitig vorbereitet werden können.





10. Unbegleiteter Notartermin

Man glaubt es kaum, aber einige Hauskäufer nutzen den letzten Zeitpunkt nochmals für eine Nachverhandlung während des Notartermins. Die Unterzeichnung des Kaufvertrages mit notarieller Beglaubigung ist der wichtigste Tag eines Liegenschaftskäufers und Verkäufers. Mit diesem Tag gilt der Kauf, respektive Verkauf als rechtmässig gültig. 

Die Anwesenheit des zuständigen Maklers wiederspiegelt die Wertschätzung der IMMO FAMILY AG gegenüber den beiden Vertragsparteien und ist absolut notwendig, um sicher zu stellen, dass festgehaltene Abmachungen nicht im letzten Moment abgeändert werden.


11. Unvorbereitete Liegenschaftsübergabe

Viele Hausverkäufer unterschätzen diesen aufwendigen Prozess und wissen gar nicht was alles für eine Übergabe benötigt wird. Diejenigen, die sich auf Online-Immobilien-Firmen verlassen haben, erfahren hier oft eine grosse Enttäuschung. Der Grund: Die Provision ist bereits nach dem Notartermin fällig und so ist das Interesse bei unseriösen Maklern nicht mehr vorhanden für Ihre Kunden in dieser Phase da zu sein. Oftmals ist auch dieser Posten gar nicht erst im Dienstleistungspaket inbegriffen. 

«Diejenigen, die sich auf Online-Immobilien-Firmen verlassen haben, erfahren hier oft eine grosse Enttäuschung.»

Für uns ist diese letzte Phase aber genauso wichtig wie alle anderen davor, denn eine sorgfältig vorbereitete Liegenschaftsübergabe sorgt für ein gutes Bauchgefühl bei den Vertragsparteien und zeigt auch Monate nach dem Notartermin, dass sich die IMMO FAMILY AG noch immer Gedanken zu einer reibungslosen Abwicklung macht. Vorbereitete Dokumente, wie beispielsweise für die Eintragung der Zählerstände von Wasser und Strom sowie die Verarbeitung und Meldung an die entsprechenden Behörden, gehören selbstverständlich zum Hausverkauf und somit zu den vereinbarten Dienstleistungen der IMMO FAMILY AG dazu.

Unser oberstes Ziel ist, dass wir gleichermassen beim Verkäufer und beim Käufer nachhaltig positiv in Erinnerung bleiben und wir aktiv weiterempfohlen werden. Davon leben wir beiden Geschäftsinhaber und alle unsere Mitarbeitenden. Dessen sind wir uns tagtäglich bewusst! 

Jan Winteler
Inhaber/Geschäftsführer



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