Eigenheimbesitzer müssen für den Unterhalt ihrer Immobilie oft tief in die Tasche greifen. Umso wichtiger ist es, die steuerlichen Rechte und Pflichten gut zu kennen. Wir zeigen Ihnen, was Sie vom steuerbaren Einkommen abziehen dürfen und was nicht abzugsfähig ist.
Das darf abgezogen werden
Grundsätzlich sind alle Kosten für Unterhalt und Renovierung des Eigenheims abzugsfähig. Dazu zählen werterhaltende Reparaturen, wie zum Beispiel Maler-, Garten- oder Renovierungsarbeiten.
Investitionen in Energiesparmassnahmen am Gebäude können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Wer beispielsweise eine Fotovoltaik- oder Solaranlage installiert, darf die Kosten dafür von der Steuer abziehen. Fallen damit auch Spengler- bzw. Dachdeckerkosten an, sind diese als Gebäudeunterhalt abzugsfähig.
Neben den Unterhaltkosten dürfen laut Schweizer Steuerrecht auch Schuldzinsen geltend gemacht werden – unabhängig davon, ob beim Eigentumserwerb eine Hypothek oder ein anderes verzinstes Darlehen aufgenommen wurde. Bei vermieteten Liegenschaften sind Baurechtszinsen ebenso abziehbar.
Das muss versteuert werden
Wertvermehrende Investitionen sind vom Grundsatz her nicht abzugsberechtigt. Bauen Sie beispielsweise Ihr Badezimmer zu einer Wellness-Oase um, dürfen Sie den wertvermehrenden Anteil nicht vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Das gilt auch für Energiekosten. Der Bezug von Elektrizität, Gas, Öl oder Wasser zählt zu den normalen Lebenshaltungs- und Betriebskosten. Darunter fallen auch Gebühren für Telefon, Internet und TV. Versteuert werden muss auch der Eigenmietwert, also die zu erwarteten Mieteinnahmen. Grössere Sanierungen und Investitionen führen zu einer Erhöhung der Eigenmietwerte – was sich negativ auf die Steuerlast auswirken kann.
Voraussetzungen für die Wirksamkeit steuerlicher Abzüge
Eigenheimbesitzer können in jedem Kanton der Schweiz zwischen einem Pauschalabzug oder einem Abzug der effektiven Kosten wählen. Die Pauschale beläuft sich in der Regel auf 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts bzw. der Mietzinseinnahmen. Wenn Sie auf einen Pauschalabzug verzichten und die effektiven Kosten als Grundlage bemessen, ist das Sammeln von Belegen unausweichlich. Sämtliche Rechnungen und Quittungen für abzugsberechtige Kosten müssen bei den Steuerbehörden eingereicht werden. Sind Belege unvollständig oder fehlen sie sogar, wird nur der Pauschalabzug zugelassen.
Fazit: Als Wohneigentümer können Sie Unterhaltskosten, energiesparende Investitionen und Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Dafür haben Sie die Wahl zwischen pauschalen und differenzierten Abzügen. Was Sie hingegen versteuern müssen, sind Kosten für Energie und Lebenshaltung sowie der Eigenmietwert, der durch Sanierungsmassnahmen steigen kann. Eigenheimbesitzer sollten daher jede Investition in ihre Liegenschaft gut prüfen.
Bei einer Mandatserteilung für den Verkauf einer Liegenschaft gehört der Bereich «Immobilien-Steuern» zu unserem Dienstleistungspaket.
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