Normalerweise erstellen wir unsere eigenen Texte und füllen diese mit gut recherchierten Themen, die uns zum jeweiligen Zeitpunkt beschäftigen. Heute möchten wir eine Ausnahme machen, denn wir haben einen Artikel auf fuw.ch (Finanz und Wirtschaft) gesehen, der uns aus dem Herzen spricht. Und warum sollte man in diesen Zeiten solch einen guten und seriös recherchierten Bericht nicht einfach teilen und festhalten, dass der Autor Wolfgang Gamma damit genau ins Schwarze trifft und vor allem Mut macht. Der Originaltext stammt von https://www.fuw.ch/article/korrekturen-ohne-crash-auf-dem-immomarkt/:
Der Rückschlag trifft den Schweizer Immobilienmarkt in einem verbesserten Umfeld. Er dürfte temporären Charakter haben.
Der Schweizer Immobilienmarkt wird Korrekturen erfahren, aber nicht in einem Crash landen. So lautet auf einen kurzen Nenner gebracht die Einschätzung von Donato Scognamiglio, CEO des Immobiliendienstleisters Iazi, zu den Folgen des Coronavirus. Generell sprach er dem Immobilienmarkt an einer Videokonferenz eine beachtliche Krisenresistenz zu.
Direktanlagen im Vorteil
In den einzelnen Kategorien gibt es aber Unterschiede. Direktanlagen in Immobilien sollten demnach die beste Widerstandsfähigkeit zeigen. Die Marktbeobachter von Iazi stützen sich dabei auf die Beobachtungen aus früheren Krisen wie dem Platzen der Dotcom-Blase 2001 und der Finanzkrise ab 2008. Immobilienfonds und die Aktien von Immobiliengesellschaften korrelierten damals mit dem Aktienmarkt und verzeichneten einen Rückschlag, allerdings in kleinerem Ausmass als der Gesamtmarkt.
«Die geringsten Sorgen müssen sich Besitzer von Mehrfamilienhäusern machen», sagte Scognamiglio. Dort sorge der Cashflow aus den Mieteinnahmen für Kontinuität. Die Senkung des Referenzzinssatzes dürfte aber über den ganzen Wohnungsbestand gesehen eine Reduktion der Einnahmen um 1% bewirken.
«Die geringsten Sorgen müssen sich Besitzer von Mehrfamilienhäusern machen.»
Umsatzmieten gefährdet
Deutlicher treffen dürfte es Anlagen in Büroimmobilien und vor allem in Retailflächen. Oft ist dort ein Teil der Mieten an den Umsatz gekoppelt, was zu Einbussen wegen der temporären Schliessung führen wird. Auch muss mit Konkursen und entsprechenden Ausfällen gerechnet werden.
«Ein Schock, der nicht lange anhält und bereits ab der zweiten Jahreshälfte einen Nachholbedarf mit sich zieht, ist gemäss Scognamiglio das wahrscheinlichste Szenario.»
Bisher hätten viele bei Immobilien nur an die von Zinsveränderungen ausgehende Gefahr gedacht. «Dass es massive Einbussen auf der Einnahmenseite geben könnte, damit hat niemand gerechnet», sagte Scognamiglio. Ein Schock, der nicht lange anhält und bereits ab der zweiten Jahreshälfte einen Nachholbedarf mit sich zieht, ist gemäss Scognamiglio das wahrscheinlichste Szenario.
Was Büroflächen anbelangt, könnte ein Erfolg des Home-Office-Modus die Nachfrage verändern. Es dürfte sich zeigen, dass Arbeiten von zuhause aus durchaus möglich und ein Büro nicht zwingend nötig seien. Deshalb rechnet der Iazi-Chef mit einer leicht sinkenden Nachfrage nach Büroflächen.
Aufgeschobene Nachfrage
Auf dem Eigenheimmarkt erwartet er nur kurzfristig mehr Unsicherheit. «Klar herrscht jetzt Vorsicht, doch vermutlich wird die Nachfrage im Eigenheimbereich einfach nach hinten geschoben.»
«Klar herrscht jetzt Vorsicht, doch vermutlich wird die Nachfrage im Eigenheimbereich einfach nach hinten geschoben.»
Gleichzeitig wirke das Tiefzinsumfeld als Hedge, drohe doch von der Zinsfront keine rasche Veränderung. Und nur bei einem massiven Anstieg könnte es laut Scognamiglio kritisch werden.
Schlag bei gutem Marktumfeld
Die aktuellen Turbulenzen treffen den Immobilienmarkt in einem Umfeld, das sich 2019 erneut verbessert hat. Der Leerstand im Büromarkt ging zurück, und die Performance von Immobilienanlagen stieg wiederum deutlich. Sie betrug im vergangenen Jahr 6,2% und lag damit rund ein Prozentpunkt über dem Vorjahreswert, der auch schon als Spitzenresultat gegolten hatte. Dies geht aus der von Iazi veröffentlichten Swiss Property Benchmark-Studie hervor.
Der Zuwachs war bei Wohn- und Geschäftsliegenschaften festzustellen. Bei den Wohnliegenschaften verbesserte sich die Performance auf 7,1% (i.V. 6,0). Bei gemischt genutzten Objekten betrug sie 6,2% (5,4) und bei Geschäftsliegenschaften erhöhte sie sich 5,2% (4,2). Im regionalen Vergleich verzeichneten Waadt, Zürich, Genf und Basel die Höchstwerte.
Die Performance errechnet sich aus der Wertentwicklung der Immobilien und der Netto-Cashflow-Rendite. Dabei fällt vor allem die Wertsteigerung um 3% auf, die Immobilienbewerter dem Markt zugestanden, ohne dass die Mieten gestiegen wären und der Leerstand bei Mietwohnungen eher zugenommen hatte. 2018 hatte die Wertsteigerung nur 2% betragen.
Die Netto-Cashflow-Rendite (Mieteinnahmen minus Ausgaben) stagnierte bei 3,2%. «Die sehr stabile Rendite zeigt, weshalb die Anlageklasse Immobilien ultrabeliebt ist», sagte Scognamiglio.
«Die Netto-Cashflow-Rendite (Mieteinnahmen minus Ausgaben) stagnierte bei 3,2%. «Die sehr stabile Rendite zeigt, weshalb die Anlageklasse Immobilien ultrabeliebt ist», sagte Scognamiglio.»
Wertsteigerungen wie in den vergangenen beiden Jahren werde es im laufenden Jahr nicht geben, führte er weiter aus. An der Attraktivität der Immobilien würden die zu erwartenden temporären Einbussen aber grundsätzlich nichts ändern.
Quelle: https://www.fuw.ch/article/korrekturen-ohne-crash-auf-dem-immomarkt/
