Unsere Mandanten werden oft mit einer Vielzahl an Fachbegriffen konfrontiert. Damit Sie stets den Überblick behalten, haben ich Ihnen hier vier wichtige Begriffe aus dem Bereich Steuern im Zusammenhang mit Hausverkauf/Hauskauf übersichtlich zusammengefasst.
Handänderungssteuer
Mit der Handänderungssteuer wird der Erwerb eines Grundstückes besteuert. Als Erwerb gilt jeder Abschluss eines Vertrages, mit welchem Eigentumsrechte an einem Grundstück übertragen werden.
Grundlage für die Bemessung der Handänderungssteuer ist der Erwerbspreis des Grundstückes mit Einschluss aller weiteren Leistungen der erwerbenden Person.
Grundstückgewinnsteuer
Natürliche und juristische Personen bezahlen bei der Veräusserung von Grundstücken und Liegenschaften eine Grundstückgewinnsteuer, dies ist eine Sondersteuer.
Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer
Wird der gesamte Veräusserungserlös aus dem Verkauf einer selbst bewohnten Liegenschaft innerhalb von zwei Jahren zum Erwerb eines gleich genutzten Ersatzgrundstückes in der Schweiz verwendet, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.
Grundlage für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer ist der steuerbare Grundstückgewinn unter Berücksichtigung des Besitzdauerabzuges. Als steuerbarer Grundstückgewinn gilt die Differenz zwischen dem Einstandswert und dem Veräusserungserlös.
Als Einstandswert gilt der Erwerbswert unter Berücksichtigung der mit dem Erwerb verbundenen Kosten (Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und Notariatskosten) und der wertvermehrenden Aufwendungen (Kosten für Anbauten und Umbauten sowie Kosten, die nicht bei der Einkommenssteuer angerechnet worden sind).
Als Veräusserungserlös gilt der Verkaufspreis abzüglich der mit der Veräusserung verbundenen Kosten (Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren, Notariatskosten, Schatzungskosten, Maklerprovisionen und Insertionskosten).
Als Veräusserungserlös gilt der Verkaufspreis abzüglich der mit der Veräusserung verbundenen Kosten
Welche Unterlagen (Rechnungskopien) werden für die Grundstückgewinnsteuererklärung benötigt:
- Kaufvertrag
- Beurkundungsgebühren
- Notariatskosten
- Handänderungssteuer
- Mäklerprovisionen
- Inserate-/Ausschreibungsgebühren
- Wertvermehrende Aufwendungen (z.B. Wintergarten, Dachstockaufbauten, Sonnenstoren, Anbauten, usw.)
Einkommenssteuer
Eigenmietwert: Beim Erwerber der Liegenschaft wird ab dem Kaufdatum ein Eigenmietwert erhoben. Der Eigenmietwert entspricht dem Mietwert, den der Eigentümer für die selbst genutzten Räumlichkeiten jährlich aufwenden müsste, wenn er ein gleichwertiges Objekt mieten würde. Der Eigenmietwert wird von der jeweiligen Steuerbehörde festgelegt.
Mietzinseinnahmen: Wird die Liegenschaft fremdvermieten, sind die Mietzinseinnahmen als Einkommen zu versteuern.
Liegenschaftsunterhalt: Vom Eigenmietwert kann entweder eine Pauschale oder die effektiv angefallenen Liegenschaftsunterhaltskosten in Abzug gebracht werden.
Pauschalabzug: Die Höhe des Pauschalabzuges ist vom Baujahr der Liegenschaft abhängig (bis 10 Jahre und ab 10 Jahre).
Effektive Kosten: Je älter das Wohneigentum ist, desto eher lohnt sich der Abzug der effektiven Kosten. Hier unterscheidet man zwischen den Werterhaltend und wertvermehrend Kosten.
Je älter das Wohneigentum ist, desto eher lohnt sich der Abzug der effektiven Kosten
Abzugsberechtigt sind werterhaltende Arbeiten, die den Zustand der Liegenschaft erhalten. Wertvermehrende Massnahmen wie An- oder Umbauten, Erschliessungen und Luxusausstattungen können Sie nicht abziehen.
Beispiel:
Sie renovieren Ihre Küche mit gleichwertigen Einbauschränken und Geräten, dann können Sie die Kosten abziehen. Wenn Sie zum bisherigen Backofen einen Steamer einbauen, wird das Steueramt die Kosten kaum akzeptieren. Wenn Sie aber die alte Mikrowelle durch einen Steamer ersetzen, dürfen Sie die Mehrkosten – Differenz zwischen dem Preis für einen neuen Steamer und dem Preis für eine neue Mikrowelle – abziehen.
Wichtig ist es sämtliche Rechnungen der wertvermehrenden Aufwendungen aufzubewahren.
Abzugsfähige Unterhaltskosten:
- Geschirrspüler, Kühlschrank, Waschmaschine reparieren oder ersetzen
- Bodenlegerarbeiten
- Gipser- und Tapeziererarbeiten
- Malerarbeiten
- Sanitärarbeiten
- Schreinerarbeiten
- Spenglerarbeiten
- Badezimmer modernisieren
- Einbruchsicherung ersetzen
- Fassade sanieren
- Fenster ersetzen
- Heizungssystem ersetzen
Ebenfalls können Versicherungsprämien abgezogen werden, wie z.B.
- Feuerversicherung
- Glasversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Hagelschadenversicherung
- Wasserschadenversicherung
Liste nicht abschliessend
Hypothekarzinsen: Von den Einkünften abziehbar sind Zinsen für Darlehen, Kredite und Hypotheken einschliesslich Kommissionen und Spesen.
Vermögenssteuer
Liegenschaftssteuerwert: Massgebend für die Vermögenssteuer auf Liegenschaften ist der Steuerwert des Grundstücks. Der Steuerwert für die Liegenschaft wird vom jeweiligen Kanton berechnet.
Hypothekarschuld: Private Schulden (Darlehen, Hypotheken, usw.) können vom übrigen Vermögen in Abzug gebracht werden.
Sven Gloor
