Heutzutage machen wir alles online. Wir kaufen online ein, wir bilden uns online weiter, wir erkundigen uns online über Produkte und Dienstleistungen, ja wir finden sogar unsere Beziehungen online. Infolgedessen sind Online-Dienstleistungen eine Selbstverständlichkeit geworden. Denn die Wege sind kurz und man gelangt innerhalb kürzester Zeit an die Informationen, die man braucht. Nicht verwunderlich also, dass auch beim Immobilienverkauf immer mehr Menschen auf Onlineportale setzen. Doch dies kann ein verheerender Fehler sein, wie wir im Blogartikel Zerstören Online-Makler den Immobilienmarkt? bereits ausführlich beleuchtet haben. Umso mehr wollen wir uns heute nicht den Fehlern, sondern den Optionen widmen. Hier kommen die 11 Tipps für einen erfolgreichen Immobilienverkauf der IMMO FAMILY AG:
1. Die richtige Preisermittlung
Auch wir bieten ein Onlinetool an, welches Ihnen die Möglichkeit gibt einen ungefähren Schätzwert der Immobilie kostenlos und online errechnen zu lassen (hier geht’s zur Online-Bewertung). Trotzdem ist dies nur der allererste Schritt und dient lediglich als grober Anhaltspunkt. Viele anderen Faktoren, die ein Makler bei seiner Kalkulation zusätzlich mit einberechnet, werden hier nicht lückenlos berücksichtigt.
Unterm Strich lässt sich sagen, wer auf eine seriöse Marktwertermittlung vom Immobilienprofi verzichtet, spart an der absolut falschen Stelle. Wir kennen den regionalen Markt in- und auswendig und leben selbst seit vielen Jahren bzw. Jahrzehnten in der Region. In 11 Jahren haben wir rund 6’000 Liegenschaften bewertet und über 1’500 Objekte verkauft. Folglich wissen wir genau, worauf es ankommt.
Denn bei einer Marktwertermittlung ist es Gold wert nicht nur die üblichen Faktoren, wie Wohnfläche, Raumvolumen, Ausbau- und Energiestandard etc. zu ermitteln. Ebenso essenziell sind die Makrolage, also die Region im Ganzen (weitläufige Infrastruktur, politische Situation, wirtschaftliche- und soziodemografische Entwicklung) sowie die Mikrolage, das unmittelbare Wohnumfeld (direkte Infrastruktur wie ÖV-Anbindung, Erreichbarkeit von Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Freizeitangeboten etc.). Zudem erkennt ein:e erfahrene:r Makler:in mit geschultem Blick sofort, ob es sich um eine Liegenschaft mit viel (Ausbau-) Potential oder gar ein Liebhaberobjekt handelt. Dann ist der Wert nochmals völlig anders zu definieren. Die persönliche Situation der Verkäufer:in, die aktuellen Angebote in der Gemeinde als auch in der Region, sowie die Möglichkeiten in Bezug auf die Finanzierung bei einer lokalen Bank spielen zudem eine wichtige Rolle bei einer realistischen Verkaufspreis-Ermittlung. Das erfordert eine persönliche, einfühlende Instanz, eine echte Partnerschaft.
Wenn man sich nur auf eine online Marktwertermittlung verlässt, führt das oft dazu, dass ein zu niedriger Preis angenommen und bares Geld verschenkt wird. Logisch, die riesigen, mit hunderten von Arbeitskräften (über)besetzten Online-Makler-Maschinerien wollen ja möglichst viel in möglichst kurzer Zeit verkaufen und nicht möglichst wertig und für den Kunden gewinnbringend.
«Wenn man sich nur auf eine online Marktwertermittlung verlässt, führt das oft dazu, dass ein zu niedriger Preis angenommen und bares Geld verschenkt wird.»
2. Die Erstellung eines ansprechenden Dossiers mit den richtigen Fotos
Es geht nichts über die Macht von guten Fotos. Wir kennen es aus dem Urlaub – das Original ist immer schöner und kann auf einem Bild nur schwer eingefangen werden. Genauso ist es beim Immobilienverkauf. Hier ist es wichtig, die Realität zu zeigen. Zu dunkle und unscharfe Bilder im falschen Winkel schrecken potenzielle Käufer:innen ab. Auch wenn man mit den heutigen Handy-Kameras gute Bilder erzeugen kann, braucht es zumindest das geschulte Auge, das genau weiss, was Käufer:innen sehen möchten und wie eine Immobilie auch auf Kleinstformat überzeugend eingefangen und abgebildet werden kann. Denn nur so wird die Immobilie aus der Masse herausstechen und die Interessenten:innen können sich ein realistisches Bild machen.
Bild 1: hier ist für den Betrachter nicht zu erkennen, ob das Haus freistehend ist. Auf Bild 2 hingegen, erkennt man gut, dass der Umschwung tatsächlich ums ganze Haus herum geht, und man bekommt einen viel besseren Eindruck über die Gesamtgrösse des Gebäudes. Die Nachbearbeitung des Lichts ist gar nicht erst nötig, wenn mit dem richtigen Foto-Equipment gearbeitet und eine Unter- oder Überbelichtung vermieden wird.
Unsere Mitarbeiter:innen haben durch jahrelange Erfahrung ein geschultes Auge und die nötigen Kenntnisse im Bereich Fotografie und Bildbearbeitung. Überdies setzen wir bei grösseren Immobilien und beispielsweise an Hanglagen Drohnen ein, um die Liegenschaft aus allen Winkeln eindrücklich präsentieren zu können. Weiterhin gehören 360 Grad- und Videorundgänge bei uns zum Standard und haben tatsächlich einen grossen Einfluss auf die Anzahl von Interessenten.
3. Ausführlicher und lückenloser Liegenschaftsbeschrieb
Lücken im Liegenschaftsbeschrieb führen oft zu unnötigen Diskussionen und darüber hinaus sogar zu rechtlichen Streitigkeiten. Deswegen sind die Angaben von Schätzwerten für Wohn- und Grundstücksflächen, Gebäudevolumen, Miteigentumsparzellen, gemeinsamen Wegen oder gar Liegenschaftsteilen im Baurecht, mit äusserst grosser Sorgfalt zu dokumentieren. Fehler, die ein Laie als nicht so wichtig einschätzt, könnten verheerende Folgen haben.
Verzichten Sie daher nicht auf eine professionelle Mandatsaufbereitung. Unsere Mitarbeiter:innen erarbeiten den Liegenschaftsbeschrieb in Zusammenarbeit mit der liegenschaftsbewertenden Instanz. Hierdurch stellen wir sicher, dass die Interessent:innen alle nützlichen und wichtigen Informationen zum Objekt erhalten und sich auf den Wahrheitsgehalt verlassen können. Dokumente, wie der Nachweis der kantonalen Gebäudeversicherung, Grundbuchauszüge, Belege von Renovationen sowie ein Situationsplan gehören zum Standard eines Liegenschaftsbeschriebs entsprechend dazu.
«Lücken im Liegenschaftsbeschrieb führen oft zu unnötigen Diskussionen und darüber hinaus sogar zu rechtlichen Streitigkeiten.»
4. Nutzung des richtigen Netzwerks
Das richtige Netzwerk ist das A und O bei einem erfolgreichen Immobilienverkauf. Denn nur wer seine Immobilie an den richtigen Stellen bewirbt, wird auch den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen. Schalten sie Ihre Immobilie auf den grossen Online-Plattformen, erhalten Sie wahrscheinlich viele Interessenten:innen, können aber gar nicht unterscheiden, ob es sich um seriöse Hauskäufer:innen oder um Schaumschläger:innen handelt, die allenfalls nur neugierig sind. Sie sehen vor lauter Wald die Bäume nicht und die «echten» Interessenten:innen sind wahrscheinlich ohnehin bereits in Kontakt mit ihrem/ihrer Makler:in der Wahl und erhalten die besten Immobilien bereits vor Veröffentlichung.
Zuerst stellen wir Ihre Immobilie unseren eigenen Suchabo-Abonnenten:innen vor. Diese wurden bereits von uns geprüft und so können wir genau abschätzen, wer sich für einen Kauf qualifiziert und wer nicht. Sollte sich über diesen Weg noch kein:e Käufer:in gefunden haben, inserieren wir Ihre Liegenschaft auf über 170 (!) online Immobilienportalen. Darunter sind auch viele kostenpflichtige Plattformen, die wir auf eigenes Risiko bezahlen. Des weiteren fokussieren sich unsere Vermarktungsspezialisten voll und ganz auf die richtige Zielgruppe.
Wo sich die Zielgruppe aufhält, da ist auch die IMMO FAMILY AG. Beispielsweise bei den ganz grossen Pharmakonzernen in Basel, bei den internationalen Schulen in Aesch und Reinach (ISB) oder in den Kundenbereichen der regionalen Banken. Zudem nutzen wir die sozialen Medien als reichweitenstarke Garanten und promoten unsere zum Verkauf stehenden Immobilien in sämtlichen Formaten. Kurzum: Wir präsentieren Ihre Immobilie auf allen zielführenden Kanälen und nutzen die volle Vermarktungsbandbreite durch die Kombination aus modernen sowie «alt-bewährten» Plattformen. Sie profitieren zudem von unserer Erfolgsgarantie: nur bei erfolgreichem Verkauf Ihrer Liegenschaft durch uns, werden auch unsere Honorare fällig.
5. Durchgehende Erreichbarkeit
Als Privatverkäufer sind sie im Normalfall nicht durchgängig erreichbar. Der Job, die Familie und Hobbies füllen Ihre Agenda. Demzufolge ist es schier unmöglich jeden Anruf unmittelbar entgegenzunehmen oder Anfragen per E-Mails umgehend zu beantworten. Ist das Interesse an der Liegenschaft gross, passiert es schnell, dass Privatverkäufer schier nicht mehr hinterher kommen alle Fragen fristgerecht zu beantworten und Besichtigungstermine zu vergeben. Häufig führt das zu einer enormen Belastung, die eine Privatperson schnell überfordern kann.
Bei uns erreichen Interessent:innen entweder den zuständigen Makler direkt auf seinem Mobiltelefon oder ein durchgehend besetzter Empfang nimmt Name und Anliegen der Anrufer:in entgegen. Zudem stellt unser Empfangspersonal persönlich einen Rückruf zur vereinbarten Zeit sicher und versendet bereits die Verkaufsunterlagen an die Interessenten. Somit stellen wir sicher, dass keine Anfrage ins Leere läuft. Sie als Hausverkäufer:in bekommen von all den Anrufen gar nichts mit und können ihre wertvolle Zeit währenddessen wichtigeren Themen widmen.
6. Die Auswahl der richtigen Besichtigungen
Längst nicht jede Anfrage ist seriös und eine Besichtigung wert. Um Besichtigungstourismus zu vermeiden, ist es essenziell vorgängig abzuklären, ob das Objekt für die Interessenten ernsthaft in Frage kommt.
«Um Besichtigungstourismus zu vermeiden, ist es essenziell vorgängig abzuklären, ob das Objekt für die Interessenten ernsthaft in Frage kommt.»
Wir freuen uns über jede Besichtigungsanfrage und dennoch qualifizieren wir die Interessenten vorab mit gezielten Fragen: Wer sind die potentiellen Käufer und in was für einer Situation befinden sie sich? Dadurch bringen wir in Erfahrung, ob der angestrebte Verkaufspreis für die Partei tragbar ist und ob die hierfür notwendigen Abklärungen bei einer Bank bereits stattgefunden haben. Erst wenn diese Qualifikation erfolgreich abgeschlossen ist und die potentiellen Käufer:innen ihre konkreten Fragen zu den Verkaufsdetails vorbereitet haben, kontaktieren wir unseren Auftraggeber mit dem Besichtigungswunsch. Ist ein Termin gefunden, werden die Besichtigungen bei der IMMO FAMILY AG immer einzeln, sowie in Begleitung des/der zuständigen Makler:in durchgeführt.
7. Sicherer Auftritt bei Verkaufsverhandlungen
Selbstsicheres Auftreten bei Verkaufsverhandlungen ist nicht für jede:n eine Selbstverständlichkeit. Wer hier sattelfest ist, hat meist einen grossen Vorteil. Oft sind das aber eben nicht die Pirvatverkäufer:innen. Mit Emotionen behaftet, können sie häufig nicht sachlich und bestimmt genug bleiben. Auch die Sorge Interessenten:innne zu verlieren und die fehlende Geduld, führen oft dazu, dass sich die Hausverkäufer:innen im Verkaufspreis zu stark drücken lassen oder schlimmstenfalls unseriöse Angebote annehmen.
Wir schützen unsere Auftraggeber:innen beim Immobilienverkauf vor solchen Situationen und unerwünschten Ergebnissen. In der Zusammenarbeit mit der IMMO FAMILY AG vereinbaren die Hausverkäufer:innen im Vorfeld ihre Wünsche zum Liegenschaftsverkauf. Denn nur so kann sichergestellt werden, dass alle Erwartungen erfüllt und die Verkäuferschaft einen sorglosen Verkaufprozess, mit möglichst geringem Aufwand, durchlaufen kann.
8. Begleitete Verkaufsabwicklung
In der Phase der Verkaufsabwicklung passieren die meisten Fehler. Das wissen die Profis, die privaten Hausverkäufer:innen hingegen wägen sich in diesem Stadium oftmals in falscher Sicherheit. Die Reservation ist schliesslich unterzeichnet und es scheint alles geklärt. Beide Parteien haben zugestimmt und die Rahmenbedingungen sind festgelegt. Nur üblicherweise kommen genau jetzt oft die letzten und obendrein stärksten Zweifel und Emotionen auf. Die Sorge etwas falsch zu machen, wenn es um solche Beträge geht, verunsichert in dieser Phase viele. Infolgedessen ist die Absprungrate bei Privatverkäufen in diesem Verkaufsstadium leider sehr hoch.
«Die Sorge etwas falsch zu machen, wenn es um solche Beträge geht, verunsichert in dieser Phase viele.»
Ein:e Experte:in antizipiert gekonnt und meldet sich gerade jetzt noch öfter bei den Parteien. Er oder sie weiss, dass es nun extrem wichtig ist, zusätzliche Fragen und Anregungen so rasch als möglich abzuklären und beruhigend zur Seite zu stehen. Transparenz, stetige Information und jahrelange Erfahrung sind das, was die IMMO FAMILY AG auch in dieser Phase so erfolgreich macht. Dabei sprechen die aktuell rund 200 Liegenschaftsverkäufen pro Jahr für sich!
9. Vollständiger Verkaufsvertrag
Über diesen Punkt sind sich viele nicht bewusst. Schliesslich wurde ein Notar beauftragt, sich um den Vertrag zu kümmern und der wird schon wissen, wie es geht. Obwohl das durchaus der Fall sein sollte, ist dem leider nicht immer so. Auch hier gibt es entsprechend grosse qualitative Unterschiede in der Ausarbeitung der Verträge. Der Ärger ist dagegen gross, wenn wichtige Vertragsdetails fehlen und während oder gar nach dem Notartermin zum Problem werden.
Die IMMO FAMILY AG arbeitet seit Jahren mit denselben, erfahrenen und effizienten Notariatsbüros in der Region zusammen. Nach der Fertigstellung der Verträge werden diese zudem nochmals durch uns geprüft und, wenn gewünscht, persönlich mit den Vertragsparteien im Detail besprochen. Auch die involvierten Banken und gegebenenfalls die Pensionskassen werden transparent über die Inhalte in Kenntnis gesetzt, damit alle nötigen Unterlagen (Schuldbriefe, unwiderrufliches Zahlungsversprechen, Löschung der Rückzahlungsforderung der Pensionskasse etc.) frühzeitig und penibel vorbereitet werden können.
10. Begleiteter Notartermin
Die Unterzeichnung des Kaufvertrages mit notarieller Beglaubigung ist der wichtigste Teil eines Immobilienverkaufs. An diesem Tag gilt der Verkauf als rechtmässig gültig. Trotz vorgängiger Besprechung der Vertragsinhalte nutzen einige Hauskäufer:innen diesen Zeitpunkt nochmals, um den Kaufpreis nachzuverhandeln.
Die Begleitung des/der zuständigen Makler:in wiederspiegelt zum einen die Wertschätzung der IMMO FAMILY AG gegenüber den Vertragsparteien und dient obendrein dazu, sicherzustellen, dass bereits vereinbarte Vertragsinhalte nicht noch in der letzten Minute zu Ungunsten einer Partei abgeändert werden.
11. Perfekt vorbereitete Liegenschaftsübergabe
Die Liegenschaftsübergabe ist viel mehr als eine einfache Übergabe der Schlüssel. Sie ist ein aufwendiger Prozess. Viele Kunden:innen von Online-Immobilien-Maklern:innen erfahren hier oft eine grosse Enttäuschung. Die Provision wurde bereits nach dem Notartermin fällig. Das Interesse dieser Online-Makler:innen auch bei diesem letzten Schritt zu unterstützen ist dementsprechend klein bis nicht vorhanden. Meist ist dies im Dienstleistungspaket gar nicht erst vorgesehen.
«Die Liegenschaftsübergabe ist viel mehr als einfach eine Übergabe der Schlüssel. Sie ist ein aufwendiger Prozess.»
Für uns ist diese letzte Phase beim Immobilienverkauf gleichermassen wichtig wie alle anderen davor. Wir wissen: eine penibel vorbereitete Liegenschaftsübergabe sorgt für ein gutes Gefühl bei beiden Vertragsparteien. Bis ins kleineste Detail vorbereitete Dokumente, wie Formulare für die Eintragung der Zählerstände von Wasser und Strom als auch die Verarbeitung und Meldung an die entsprechenden Behörden, gehören ebenfalls zum Immobilienverkauf und somit zu den vereinbarten Dienstleistungen der IMMO FAMILY AG.
Unser oberstes Ziel ist es, sowohl die Hausverkäufer:innen als auch die Hauskäufer:innen glücklich zu machen, um bei ihnen nachhaltig positiv in Erinnerung zu bleiben. Denn nur glückliche Kunden:innen empfehlen uns auch weiter. Dessen sind wir uns tagtäglich bewusst.
Sie wollen wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Dann können Sie hier unseren Bewertungs-Gutschein herunterladen.
Jan Winteler
Inhaber/Geschäftsführer
Sven Gloor
Inhaber/Geschäftsführer
IMMO FAMILY AG
Hauptstrasse 130
4147 Aesch
Schweiz
T +41 61 753 78 78
